江南CBD说起福州的CBD其实接受度最高的仍然是福州五四路，只有五四路才是大家心目中的真正CBD，其实福州并没有少规划CBD的建设，比如说今天我们要讲的江南CBD。江南CBD其实在2019年年底就已经出了详细的规划，江南CBD总的规划建设面积达到382公顷，规划有4.82万人口，注意这个人口，也就是说江南CBD的规划中还有大量的住宅用地。而且江南CBD就在金融街CBD的对面，整体规划建设上也有和金融街CBD相互辐射的意思。基本上整体是以江边村为核心进行建设，然后打造所谓的商务发展轴。目前江南CBD的市场接受度反而不怎么高，从去年到今年的价格就可以看出来了。去年九月份至今年七月份江南CBD的房价并没有任何的明显上涨趋势，一直都非常平稳几乎就是一条直线，甚至已经还是出现价格上的下跌。比起去年十月份的2.7万已经下跌了两千，仅一年就折价7.4%。2017年已经开盘的中发印象外滩取得预售许可证的户数有1125户，但是目前还有125户没有卖出去，要知道这个楼盘最近一次取得预售许可证可是去年的三月份。未来发展分析现在为了方便起见我们把江南CBD简称为江南板块，江南板块自17年就已经开始发展了，定位为中央商务区，稍微有了解过的人都知道中央商务区就意味着是一个比较大的区域内的核心地带，会聚集大量的企业，吸引大量的人口就业，并带动周边房地产市场的发展。我们以上海陆家嘴为例，上海的CBD就是陆家嘴了，上海外滩厨房三件套闻名遐迩，以陆家嘴为中心聚集着大量的优质企业、上市公司、金融机构。除了经济以外也成为了城市的名片，几乎可以说是上海的门面，去了上海旅游基本都会去外滩打卡，房价也几乎是以陆家嘴为中心向外递减。一般情况下中央商务区一般都很集中，都是一片的规划。实际上福州早就有了自己的中央商务区，就是我们一直说的五四路，五四路的确发挥着一个中央商务区的职能，汇聚了很多金融机构的总部，大量的优质企业，高楼大厦，高素质的就业人群，也是福州的名片之一。但是福州规划的中央商务区并不仅仅是五四路，福州的CBD可谓遍地开花除了五四路以外还有金融街、闽江北、江南、三江口、滨海新城、东二环六个CBD。目前东二环和金融街相对成熟，可以说按照福州的规划，未来的福州遍地高楼大厦。其实江南的位置还可以，起码有金融街相互照应，配合一下东二环就形成东面的联动了，但是福州这么多的CBD是需要大量的就业人口来填充的，并且是高质量的就业人口，目前福州虽然有大学城每年大量的毕业生但是留下的并不多。首先是房价的问题，福州的房价还是比较高的，对于年轻人来说是比较大的负担，更何况福州的收入其实并不是特别高，目前福州也并没有太大力度的人才政策。人才缺口是一回事，还有一点是是否有那么多的企业可以入驻这些CBD？其实很难，因为福州规划的CBD实在是太多了，很难有那么多的企业可以入驻，对于创业型的企业来说太贵了，即使有政策可以让他们以极低的成本进入CBD但是创业型企业的生存率是非常低的，基本两三年就已经翻了一盘，稳定性很差。那就只能竞争比较大的企业入驻，但是福州在福建的地位稍微有一点点尴尬。因为总量上泉州稍微高一些，当然据说今年福州总量有望超越泉州了，但是泉州房价地价便宜啊，在成本上要低一些，而且泉州的湾区建设开始有崛起之势。知名度又低于厦门，厦门的人才政策可是比较丰厚的，对于企业的吸引力也更高，这不前阵子厦门把宁德时代也挖到厦门了。所以福州在CBD发展上还是有点尴尬的，毕竟福州实际上不需要那么多的CBD，从城市整体看部分，江南这一块想要真的成为中央商务区是很难的，毕竟对面金融街都还有不少空置。江南最终可能还是一个以住宅发展为主的CBD，稍微是有一点尴尬了。区位配套分析江南CBD实际上也就是从2017年才开始快速发展，而且首先发展出来的是房地产，其实就板块整体的发展时间并不是很长，在2017年之前整个板块都是农村的景象，那么也就是说2017年之前周边基本没有什么配套。目前CBD还没有完全建成，而且详细的规划是2019年年底才出来的，那么也就是说各项配套措施其实还需要很长时间的建设，未来三五年内很有可能这个板块还是在持续建设阶段。从生态环境上面来说，作为二环板块，生态属性可能差一点，毕竟算市区了，但是环境上是还可以的，毕竟是临江板块，一定程度上是可以享受到江景的，不一定可以在家看到江，但是到江边散步应该还是很方便的，而且夜景不错。目前已经建好的花海公园对环境也有所加持，另一方面这个板块新，如果楼盘附近棚户区不多的话，在视觉体验和生活体验上会比较清爽。但是环境上的缺点也明显，就是目前棚户区还是存在的。而且整个板块内的住宅并没有明确定位为高端住宅的楼盘，并且开发商和住宅品质配置都不是特别高，很一般的配置，即使有世茂和金辉但是他们拿到的均是高比例的安商房，一定程度上就已经影响了楼盘的品质问题，更何况在整个版块里还有不少口碑一般的开发商。至于教育配套，因为一开始就已经做了规划，所以片区内是有教育资源配套的，但是目前也不能说极其优质的教育配套，处于一般但是有的状态，不过现在也是有中小学落地了，教育资源有所加持吧。在交通配套上，公交除了堵一般没啥问题，虽然江南板块一直在是否为二环存在一些争议，但是公交的配置是肯定有的，主要是轨道交通问题，因为根据目前的规划建设，江南板块只有东北部会有四号线穿过，大部分地区并没有办法覆盖，所以轨道交通的加持作用稍微有一点点尴尬了。整个区位上如果将来经过认真打造的话未来发展的空间还是非常大，虽然现在可能并不是很令人满意，江南这个板块区位不算太差，关键在于后续能不能真正地发展起来，毕竟无论是在CBD中，还是板块内的住宅中竞品都非常多，江南能不能杀出重围还有很多未知数。总结分析江南CBD其实如果真的要作为一个CBD建设的话发展空间其实真的不太大，主要是福州真的太多，未来究竟怎么样不确定性因素太多，福州会不会加大人才政策的扶持力度？未来能不能挖到更多的企业？刚刚申遗成功的泉州会不会有更大的知名度？未来泉州的湾区建设会不会影响到福州吸引高质量企业入驻的能力？这些目前都很难去准确地预测出来，这个片区未来的发展如果要依赖还没有完全成型的CBD建设的话不确定性太多。但是毕竟位置在二环，而且对面已经有成型的金融街CBD了，作为一名购房者倒是有考虑的空间，当然目前的价格并不是很美丽，2.5万的价格也不低了，整个板块内的房子是很多的，尤其是还有很大一部分的安置房，所以未来的房价可能会上升空间受限，目前江南CBD的房价就去年至今的发展趋势来看几乎是一条直线，而且还出现了下跌，如果在附近工作的，比如金融街工作的人群想要买房的话还可以再观望观望，尽可能以更加满意的价格购入房产，尤其是对于刚需房用户来说。目前来看还是有一定的溢价。
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